בית משותף מתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף והוא הוא מסמך מחייב. במקרה שבית משותף לא קבע תקנון משלו יתנהל הבית לפי "התקנון המצוי" שנקבע על-ידי המחוקק.
חובות, זכויות, הסדרים ומערכות יחסים
כמו בכל מערכת יחסים אחרת, גם בין בעלי הדירות השונים בבית משותף ישנם הסכמים הכוללים חובות אשר עליהם לעמוד בהן וזכויות אשר מגיעות להם מתוקף היותם בעלי דירות בבית המשותף הספציפי הזה. לא כולם מודעים לקיומו של תקנון הבית המשותף, ולא בכל הבתים המשותפים מקפידים על ידיעת הדיירים ובעלי הדירות.
אך כידוע לנו, אי ידיעת החוק אינה פוטרת מעונש, או במלים עדינות יותר – גם אם אנחנו לא יודעים שקיים דבר כזה תקנון בית משותף, הוא חל עלינו. בבתים משותפים אשר אינם מחתימים את בעלי הדירות שלהם על תקנון בית משותף ומתגלות בעיות כלשהן, נכנס לתמונה תקנון בית משותף מצוי.
תקנון בית משותף – מצוי מול מוסכם
תקנון בית משותף הוא, כאמור, תקנון אשר מסדיר את היחסים ואת הזכויות והחובות של בעלי הדירות בבתים משותפים. תקנון בית משותף מצוי הוא תקנון אשר נקבע על ידי המחוקק, וכל עוד בעלי הדירות בבית משותף לא חתמו על תקנון בית משותף מוסכם, הוא חל עליהם.
כלומר, ברירת המחדל היא תקנון בית משותף מצוי ואין צורך בחתימה עליו. תקנון מוסכם הוא תקנון אשר בעלי הדירות חותמים עליו, והוא עשוי להיות שונה מבית משותף אחד למשנהו. אנחנו ממליצים למי שמחליטים לחתום על תקנון בית משותף מוסכם, לפנות לייעוץ משפטי על מנת לנסח את התקנון.
תקנון בית משותף מצוי
תקנון הבית המשותף הוא בעל 16 סעיפים, אשר עוסקים בהגדרות הבסיסיות (מיהם בעלי הדירות ומהו הרכוש המשותף) וכן בזכויות ובחובות של כל בעל דירה כלפי הבית המשותף והרכוש המשותף.
הסעיפים מאוד מפורטים ומכסים הרבה מן המקרים העשויים לקרות בבתים משותפים. למשל – סעיפים 2+3 עוסקים בשינויים ותיקונים בדירות וקובעות כי חובתו של בעל הבית לקבל את הסכמתם של כל בעלי הדירות לפני ביצוע שינוי בדירתו אשר פוגע ברכוש המשותף. מאידך, זכותו לדרוש תיקון ברכוש המשותף אשר אי ביצוע שלו יביא לפגיעה ברכושו.
סעיף 4 מגדיר את חובתו של בעל דירה לפתוח את דירתו ולאפשר הגעתם של בעלי מקצוע וגורמים העוסקים בבדיקה או בתיקון של הרכוש המשותף מאידך, זכותו לדרוש מבעלי כל הדירות להשתתף בתיקון דירתו במידה ועקב עבודות אלו נגרם נזק לדירתו.
סעיפים 5-15 בתקנון הבית המשותף המצוי עוסקים בקיומן ובהתנהלותן של אסיפות דיירים – אסיפה כללית רגילה ואסיפות כלליות שלא מן המניין אשר נציגי ועד הבית או חברת ניהול ועד הבית יכולים להחליט על קיומה בהתאם לצורך. הסעיפים עוסקים בזמן ההודעה הדרוש לקראת כינוס אסיפה, במניין הדיירים הדרוש לאסיפה, בסדר היום שלה, מה קורה במקרים של דחיית האסיפה, מי וכיצד רשאים להצביע באסיפת הדיירים ועוד.
סעיף 16 בתקנון דן בניהול חשבונות הבית המשותף ובחובותיו וזכויותיו של כל בעל דירה בנוגע לתשלום חשבונות אלו. בנוסף, דן החוזה גם באפשרות של ניהול תיק ועד הבית על ידי חברות לניהול ועד בית ובדמי ועד הבית.
תקנון בית משותף מוסכם
תקנון בית משותף מוסכם הוא תקנון אשר בעלי הדירות בבית המשותף מנסחים וחותמים עליו, בניגוד לתקנון המצוי אשר כולם מחויבים אליו (בהיעדר חתימה על תקנון מוסכם). תקנונים מוסכמים בדרך כלל מנוסחים על ידי עורך דין ובאים לחתימה לאחר הסכמתם של כל הצדדים הנוגעים בדבר.
כמובן שתקנונים מוסכמים שונים אחד מן השני ולכל בית משותף אשר קובע תקנון מוסכם של עצמו ישנם דגשים אחרים עליהם הוא מקפיד, ועל כן אין באפשרותנו להביא סיכום הסעיפים כפי שניתן היה בתקנון המצוי. בכל אופן, המלצתנו היא לפנות לבעל מקצוע מוסמך לניסוח וחתימה על תקנון בית משותף מוסכם, במידה ואתם מעוניינים בכך.
עוד באותו הנושא
.jpg "פורום לועד הבית")
פורום לועד הבית
קראתם ולא מצאתם תשובה למה שחיפשתם? ניתן להתייעץ עם מומחים בתחום הבית המשותף ללא עלות כספית בפורומים לועד הבית בפורטל בית משותף.
המפקח על המקרקעין
מדריך לאזרח בענין דיון בסכסוכים בפני המפקח על רישום מקרקעין (טאבו) עודכן ב-22/07/2004
