מתי כדאי ליזם ליזום תמ"א 38 בבניין שלכם?
יש מספר פרמטרים המשפיעים על ההחלטה של יזמי נדל"ן אם ליזום תמ"א 38 בבניין שלכם או לחפש בניין משתלם יותר עבור הפרוייקט. הפרמטרים המרכזיים הם שווי הקרקע של הבניין, האיזור בארץ של הבניין (האם מדובר באיזור מבוקש או בפריפריה), מספר הדירות בבניין, מצב הבניין (האם צריך להרוס אותו ולבנות מחדש לצורך הפרוייקט או ששיפוץ יספיק), למי שייכות הזכויות בגג וגורמים נוספים. לכל גורם שכזה יש השפעה ישירה על ההחלטה של היזמים, המושפעת משאלה אחת מרכזית: האם כדאי להם לצאת לדרך עם הפרוייקט ולנסות לשכנע את דיירי הבניין להיכנס לתמ"א 38? רק לאחר שהזימים יגיעו למסקנה שתמ"א 38 בבניין שלכם תהיה רווחית עבורם, התהליך יצא לדרך ויהיה אפשר לשכנע את הדיירים, לערוך משא ומתן בנוגע לפרטים של התכנית ולבסוף, לחתום על חוזה תמ"א 38.
כיצד מחליטים היזמים לאילו בניינים לפנות?
הנושא הראשון אותו בודקים היזמים הוא שווי הקרקע של הבניין. גורם זה תלוי כמובן במיקום של הבניין. שווי של קרקע של בניין בתל אביב הוא גבוה הרבה יותר מאשר שווי של קרקע של בניין באופקים למשל או אפילו בערים קרובות לתל אביב כמו פתח תקווה וחולון. ליזמים ישתלם יותר בדרך כלל ליזום פרוייקט באיזורים בהם שווי הקרקע הוא גבוה, כי באיזורים אלה המחיר שהם יקבלו על הדירות החדשות שהם יבנו כחלק מהפרוייקט יהיה גבוה יותר. אז אם אתם גרים בבניין ישן בתל אביב, בירושלים, ברמת השרון (או בכל איזור מבוקש אחר), שלא עבר חיזוק מפני רעידות אדמה (זוהי התכלית המרכזית של תמ"א 38), אתם כבר בנקודת פתיחה טובה.
אין כל ספק כי דירה שתיבנה במסגרת תמ"א 38 בתל אביב או ברעננה תימכר במחירים גבוהים יותר מאשר דירות זהות בבאר שבע או באשדוד. נושא חשוב נוסף אותו בודקים היזמים הוא מספר הדירות הקיימות בבניין. ככל שיש פחות דירות בבניין, יותר ישתלם ליזם להיכנס לפרוייקט. היזם בדרך כלל מבטיח לדיירים תוספות משמעותיות (למשל מרפסת, חדר נוסף, ממ"ד וכו'), וככל שיש יותר דירות בבניין, העלות עבור היזם עולה. לכן, יזמים יחפשו בניינים עם מספר נמוך של קומות ודירות. גם לבעלות על הגגות יש חשיבות.
בעלי דירות שהגג שייך להם יערימו קשיים רבים יותר וידרשו יותר עבור ביצוע הפרוייקט, מאשר בעלי דירות של בניינים בהם הגג הוא משותף. זאת מכיוון שלבעלי דירות גג יש זכויות רחבות יותר ברכוש המשותף. ישנם פרמטרים נוספים אך אלה הם המרכזיים. יש חשיבות גם ליחסים בין השכנים (בבניינים בהם היחסים טובים קיים סיכוי גבוה יותר להגיע להסכמה מהירה לגבי תנאי הפרוייקט). יש חשיבות גם לנושא המעלית והחניות. לא פעם היזמים מבטיחים לדיירים לבנות מעלית וליצור מקומות חניה לדיירים, ולכן בבניינים ללא מעלית וחניה, לדיירים יהיה אינטרס גדול יותר להיכנס לפרוייקט.
לסיכום, אם אתם גרים בבניין עם מעט קומות, קצת דיירים, עם בעלות משותפת על הגג וכמובן – באיזור מאוד מבוקש בו הקרקע שווה יותר, הבניין שלכם והדירות בו יהיו אטרקטיביים מאוד ליזמי הנדל"ן, ותוכלו, באמצעות משא ומתן יעיל וחכם, להשיג רבות בפרוייקט תמ"א 38 ולהגדיל את הערך של הדירה שלכם!
